家計診断Q&A

家計診断Q&A


新築マンションの購入と家族計画を考えて
住宅ローンと家計をどう組み立てたらいいでしょうか


汀 光一先生
(みぎわこういち)
プロフィール
金利が安いうちに、長期固定金利のローンを組み生活費等の改善で年間10万円節約を

借入条件内で借りられても、それは無理なく返せる額とは違います

野沢様の将来の家計の課題

今のままでは老後資金は貯められない 年間貯蓄を10万円増やす生活改善努力を

医療保険の充実と、団体信用保険を前提に見直しを

野沢 由紀さん(仮名)のご相談
来年3,300万円の新築マンションを購入しようと思っています。自己資金として貯金400万円のうち財形貯蓄を含む300万円、親からの援助で500万円、合わせて800万円を用意する予定です。主人の年収は420万円で、財形住宅貯蓄で月2万円積み立てており、その残高が220万円あります。財形住宅融資の金利が低いので、できれば利用したいと思っています。2年後くらいにもう一人子どもが欲しいと思っていますが、将来の生活は大丈夫か、住宅ローンなど購入資金の計画はどうしたらよいか不安です。子どもが小学校に入るくらいには、パートの仕事もしたいと思っています。


野沢さん(仮名)のプロフィール
32歳、主婦。ご主人(36歳・会社員)と1歳になるご長男との3人家族。世帯年収は約420万円ほど
 くわしい家計内容等はこちら


金利が安いうちに、長期固定金利のローンを組み
生活費等の改善で年間10万円節約を
来年住宅を購入されるご予定とのこと。購入後の住宅ローン返済と、生活収支や貯蓄等の配分をどうしていくべきかということが課題ですね。もう一人お子様をご希望とのことで、お子さま二人分の将来の教育費など、支出の増加にも耐えられるような家計管理をしていく必要があります。また、ご主人の定年までには完済するように返済計画を組む(繰上返済を含む)など、返済に無理が生じないように考えることが大切です。そういう意味でも住宅ローンを組む前に、今後の生活設計を立て、家計の見直しを考えてみるのは重要なことです。

借入限度額は、毎月の返済が、月収の1/4以下、
年間の返済額が年収の35%以下である事


まずいただいた資料により、野沢様の家計の状況ならびに保険の状況をまとめてみますと、以下の通りになります。ご確認ください。
現在、ご主人(36歳)は、会社員で税込み年収が420万円、奥様(32歳)は専業主婦。ご長男1歳の3人家族でいらっしゃいます。
現状の収支は、別紙収支一覧の通りで月に2万円、ボーナスで年間60万円の貯蓄ができております。現在の住居費は月8.6万円の家賃(共益費込)です。またご希望を考慮した将来の収支は次の「キャッシュフロー表」の通りです。来年、3300万円のマンションを自己資金800万円で購入のご予定です。諸費用が約5%=約160万円くらいとすると、その金額を自己資金から差し引いた640万円が頭金、住宅ローンの借入額は物件価格からその頭金を差し引いた2660万円となります。これを長期の固定金利型住宅ローンと、ご希望の財形住宅融資を組み合わせて元利均等返済で借りると仮定して計算してみました。

住宅ローン金利が歴史的にも低い現在、今後その金利は、現在の水準より下がる可能性よりも、長い目でみれば上昇していく可能性が強いと思われます。従って現在のような金利状況では長期の固定金利のものを中心に住宅ローンを組むべきです。
例えば住宅金融公庫提携の民間住宅ローンであるフラット35は、最長35年の全期間固定金利のローンでおすすめです。各金融機関で取り扱ってますが、最近の金利は2%後半くらい(実際は融資実行時の金利になります。)ですので仮に3%として計算します。ただし、フラット35を借りるには、毎月の返済額の4倍以上の月収があること、フラット35を含めたすべての借入金の年間返済額の年収に占める割合が、400万円以上700万円未満の方は35%以下であることなどの条件があります。月収(420万円の12分の1)の4分の1、87,500円が毎月返済の上限だとすると、30年返済で2075万円、35年返済で2273万円が借入金額の限度となります。そこで不足分を、現在1.74%と金利の低い財形住宅融資を仮に2%として組み合わせて借りることにします。ちなみに財形住宅融資は5年ごとの固定金利なので、借り入れ後の金利は上がる可能性があります。このときフラット35及び財形住宅融資それぞれの毎月返済額について4倍以上の月収があり、合わせて年間返済額が年収の35%以下であることが条件になります。
全体の年収負担率は、下記の通りとなり年収の35%以下に収まります。

チェック! <全体の年収負担率>

総返済額では、この低金利下でも借入額の約1.5倍前後になります。
親からの援助の500万円は、住宅取得資金贈与の特例を利用すれば贈与税がかかりませんので、翌年忘れずに贈与税の確定申告をしてください。また、住宅ローン減税が受けられる要件に該当すれば、所得税の減税を受けることができますので、所轄の税務署等に相談し、翌年所得税の確定申告もしてください。

次に、二人目のお子さんが2年後生まれるとして、上のお子様が私立文系、下のお子様が私立理系の大学まで進学するという仮定で、将来の教育費を設定してみます。また、下のお子様が小学校に入学する年から大学を卒業する年まで、奥様がパートで年間90万円の収入を得ることとしました。住宅ローンは月々の返済額の多い30年返済の方にしてあります。

チェック! <キャッシュフロー表>

野沢様の将来の家計の課題

購入後7年間は、年間収支が毎年赤字になり貯蓄残高の減少が続きます。その後奥様がパートの仕事を始められる年から年間収支は黒字になりますが、それも上のお子様が大学に進学すると再び赤字になり、下のお子様が大学を卒業するまでは、子どもの保険が18歳の満期になる年を除いて赤字が続きます。貯蓄残高も下のお子様が大学3年の年に底をつき、教育ローンを利用しなければならなくなってしまいます。翌年は、ご主人の定年退職金が出て貯蓄も回復しますが、お二人の老後資金を貯める時期もない状態です。また、住宅ローンの繰上げ返済用の資金を貯めることもできませんので、定年後も住宅ローンの返済がそのまま残ってしまいます
このように、住宅ローンが無事借りられたからと言って、将来無理なく住宅ローンが返済できるとは限らないのです。さらに金利が上昇すれば、このままでは家計は破綻してしまいます。

今のままでは老後資金は貯められない
年間貯蓄を10万円増やす生活改善努力を


では次に将来の収支を改善するために、奥様がパートで働き始める時期を2年早め、住宅ローンは35年返済の方にして、さらに、ご主人の生命保険を見直したり(下記参照)、基本生活費やボーナスの支出を節約して年間貯蓄額を10万円増やしてみます。

チェック! <キャッシュフロー表〜年間貯蓄額10万円増〜>

すると、購入後年間収支が赤字になるのは5年間でその金額も減り、貯蓄残高の減少も安全圏に収まります。その後奥様がパートの仕事を始められる年からは年間収支が黒字になります。上のお子様が大学に進学する時期に再び赤字になりますが、下のお子さんが大学を卒業するまで、貯蓄残高も約700万円残っています。翌年、ご主人の定年退職金が出ると老後の資金も約2000万円残ります。また、奥様がパートの仕事を始められてからは、途中で住宅ローンの繰上げ返済をすることも可能になり、期間短縮型の繰上げ返済で定年後の住宅ローンの返済を減らすことも可能になります。繰上げ返済は、貯蓄のほとんどを充ててしまうと家計のバランスを崩します。緊急予備費と教育資金、そして定年間近になりましたらご夫婦の老後のための計画的貯蓄は残しておいてください。それ以外は、貯まったら小刻みに繰上げ返済をして、できれば退職までに返済が終了するようしてください。

医療保険の充実と、団体信用保険を前提に見直しを

ご主人の現在加入の保険の内容をまとめると次のようになります。

チェック! <ご主人の保険加入状況>

ご主人の保険は、100万円の終身保険に、特約として15年更新の掛け捨ての定期保険が3,400万円付いています。死亡時の保障は、特定疾病保障定期300万円と、総合障害保障定期300万円を合わせて4,100万円で、47歳時に一度更新します。そのまま更新すると保険料が大きくアップします。60歳の払込満了後は、100万円の保障が一生涯続きます。医療特約の入院日額7,000円とがん特約の入院日額5,000円は、更新すれば80歳まで続けることができます。ただし、60歳の払込満了時に、残り20年分の特約保険料を一括で払い込むことが必要になります。

奥様の保険の内容は次のようになります。

チェック! <奥様の保険加入状況>

野沢様の現状の保険の問題点をあげると
・ご主人の保険は、保険金額を見直したり、他の安い定期保険に変えることで今後の保険料を安くできないか。医療特約が更新型なので、60歳の払込満了時に一括で支払う特約保険料の金額が大きい。
・奥様の共済は60歳まで同じ保障が続きますが、それ以降死亡保障が小さくなり65歳ですべての保障が切れてしまう、という点があります。

奥様の医療保障が65歳で切れてしまうので、日額3000円くらいの終身医療保険を別途加入すると、65歳までは、疾病入院日額7500円、65歳以降は一生涯入院日額3000円となります。また、ご主人の方も、今の年齢で終身医療保険に加入するとあとは保険料は一定ですので、まず終身医療保険に加入した後で、医療特約をやめるのもひとつの方法です。ただし終身医療保険に加入した場合は、途中で解約して他の医療保険に乗り換えてしまっては逆に支払い保険料が高くなる結果になりますので注意してください。また、合わせて予備のための貯蓄を200万円くらい作って、いつでも引き出せるように普通預金などに入れておくと良いでしょう。貯蓄は、入院しなければそのまま残りますし、将来の医療費や介護費用の不足に役に立ちます。

一方、住宅取得後、ご主人がどのような生命保険に加入すればよいのかということは、まず万一の場合の必要保障額を計算して、現在の保障の過不足を考えます。住宅ローンを組むと通常団体信用保険に加入しますので、万が一の場合、住居費はローン返済分が無くなります。したがって、必要保障額より保険金が多いという場合は、ご主人の保険の定期保険特約や特定疾病保障定期特約、総合障害保障定期特約の部分を減額するという方法があります。また、現在の定期保険特約の保険料より安い他の安い定期保険に加入して、これまでの定期保険特約は解約または限度まで減額するのも方法です。さらに、会社に安いグループ保険があればそれに加入したり、割安な逓減定期保険を利用したりすると全体の保険料をもっと安くできます。逓減定期保険は、必要保障額が減少していくように、毎年保険金が減少していく保険です。

次に、将来お子様が生まれた場合ですが、必要保障額の増加分(教育資金として1,200万円位)を新規に割安な定期保険に加入されてもよろしいと思います。10年更新の場合は、更新時に、必要保障額が減少したのに合わせて死亡保険金を減額して、保険料が安くなればその分を貯蓄に回しましょう。
また、野沢様ご夫婦の保険は、今後の生活設計の変化により、定期的な見直しをされることをおすすめいたします。

まとめ

今後ご主人は自己投資をするなどしてスキルを高め、収入アップにつなげたり、60歳以降も何らかの収入を得られるようにしていくと老後の生活もさらに安定します。また奥様も仕事を持ち収入を増やす方向でともに家計を助けますと、繰り上げ返済資金を増やすことができます。それには、やはりご主人や奥様をはじめ、ご家族全員が健康で元気でいることが一番です。マイホームという夢を実現したあとも、是非、ご家族がいつまでも元気で楽しく過ごされることをお祈りしております。




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