家計診断Q&A

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住宅資金・返済
山下さん顔写真 FP:山下和之

長らくマイホーム関連の不動産会社、金融機関、そして実際にマイホームを買われた一般の方々など、多方面の取材に携わってきた経験を生かして本音でお答えします。効率的なマイホームの頭金づくりから、ローン破綻に陥らないローンの組み方、少しでもトクする返済方法まで何でもご質問ください。

■ご相談者
相談者(仮名)
成田 涼子さん
27歳、公務員。共働きのご主人は29歳の会社員。子どもの予定はなく、来年にもマンションを買いたいと考えている。
住宅ローン控除は、そんなに税金がたくさん戻ってくるの?夫婦共働きでそろそろマンションを買おうと思っています。
共働きである程度の貯金もできてきたので、そろそろ新築のマンションを買おうと思っています。共働きで子どももいないので、2人合わせるとけっこうな税金を払っています。それが、ローンを組んで家を買えば税金が返ってくると聞きました。私たちの場合でどれくらい返ってくるのでしょうか。それに、固定資産税も返ってくると聞きました。ほんとうですか? ほんとうならこれはもう買うしかないなと思っています。ローン控除の仕組みと合わせて教えてください。

■アドバイス
ローン控除の対象になるのは所得税だけ。2人で別々にローンを組むとそれぞれ控除に。

まず、確認しておきたいのは、ローン控除は所得税の控除であるという点です。会社員の場合には、源泉徴収の形で前年に支払っている所得税の全部、もしくは一部の還付を受けることができ、自営業の場合にはその年の所得税額を減額したり、ゼロにできたりする制度です。ですから、その他の税金、たとえば住民税や固定資産税は対象になりません。固定資産税については別途軽減措置がありますが、これは支払う税金が若干少なくなる制度であり、支払った税金が返ってくるというものではありません。

次に、どれくらいの税金が返ってくるのかという点ですが、控除額は、前年末のローン残高の1%です。ただし年間50万円が上限。ですから10年目の残高が5000万円ある人なら、10年間で最大500万円の控除額になります。ただし、あくまでも、年間の所得税支払額の範囲内という条件がつきます。自分の支払っている所得税以上のお金は返ってこないのです。たとえば、年末ローン残高が3000万円ある場合、所得税を30万円以上支払っている人であれば、30万円の還付金になりますが、20万円しか払っていない人だと20万円しか返ってきません。あくまでも、自分が支払っている所得税、本来支払わなければならない所得税の範囲内でしか控除を受けることはできないわけです。

この場合、注意しておきたいのは成田さんのように共働きの場合には、別々にローンを組むか、どちらかが連帯債務者になることによってローン控除を2人分利用することができるという点です。下にあるように、3000万円のローンを夫1人の名義で借りると、10年間のローン控除額の合計は、194万円ですが、1500万円ずつに分けて借りれば、266.6万円になります。10年間で合計72.6万円トクする計算です。とはいえ、途中で奥さんが出産などで退職すると、たいへんなことになります。奥さんの所得はなくなるのですからローン控除も受けられなくなります。収入が減った上に、ローン控除も減ってしまうのですからダブルパンチ。2人で利用するときには、将来設計をより明確にしておくことが大切です。

・ローン控除の基本のおさらい
  • 返ってくるのは所得税だけです。住民税はもちろん、固定資産税も対象ではありません
  • 返ってくるのは年末ローン残高の1%、年間50万円、年間の所得税支払額のいずれか一番少ない金額です
  • ローンの名義を分けるか連帯債務者になれば、2人分のローン控除を利用できます
住宅ローン控除で返ってくる所得税の試算

 住宅ローンの条件
 借入額3000万円
 金利2.375%
 元利均等35年返済、ボーナス返済なし
 毎月返済額10万5249円
 金利は10年間変わらないものとする
 収入の条件
 夫 年収500万円(年間所得税19万4000円)
 妻 年収400万円(年間所得税13万8000円)
 収入は10年間変わらないものとする


・夫一人の名義でローンを借りた場合

  ローン残高 残高の1% 控除額
 1年目 2972万円 29.7万円 19.4万円
 2年目 2916万円 29.1万円 19.4万円
 3年目 2858万円 28.5万円 19.4万円
 4年目 2799万円 27.9万円 19.4万円
 5年目 2738万円 27.3万円 19.4万円
 6年目 2676万円 26.7万円 19.4万円
 7年目 2613万円 26.1万円 19.4万円
 8年目 2548万円 25.4万円 19.4万円
 9年目 2482万円 24.8万円 19.4万円
 10年目 2413万円 24.1万円 19.4万円
 合計 -- 269.6万円 194.0万円

・夫1500万円、妻1500万円ずつローンを借りた場合

  各人のローン残高 残高の1% 夫の控除額 妻の控除額 控除合計額
 1年目 1486万円 14.8万円 14.8万円 13.8万円 28.6万円
 2年目 1458万円 14.5万円 14.5万円 13.8万円 28.3万円
 3年目 1429万円 14.2万円 14.2万円 13.8万円 28.0万円
 4年目 1399万円 13.9万円 13.9万円 13.8万円 27.7万円
 5年目 1369万円 13.6万円 13.6万円 13.6万円 27.2万円
 6年目 1338万円 13.3万円 13.3万円 13.3万円 26.6万円
 7年目 1306万円 13.0万円 13.0万円 13.0万円 26.0万円
 8年目 1274万円 12.7万円 12.7万円 12.7万円 25.4万円
 9年目 1241万円 12.4万円 12.4万円 12.4万円 24.8万円
 10年目 1206万円 12.0万円 12.0万円 12.0万円 24.0万円
 合計 -- -- 134.4万円 132.2万円 266.6万円



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