家計診断Q&A

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住宅資金・返済
山下さん顔写真 FP:山下和之

長らくマイホーム関連の不動産会社、金融機関、そして実際にマイホームを買われた一般の方々など、多方面の取材に携わってきた経験を生かして本音でお答えします。効率的なマイホームの頭金づくりから、ローン破綻に陥らないローンの組み方、少しでもトクする返済方法まで何でもご質問ください。

■ご相談者
相談者(仮名)
瀬戸 和雄さん
30歳、自営業。共働きの奥様(29歳)と2人暮らし。来年には奥さんが出産の予定。
変動金利型住宅ローンの金利アップが心配です。借り換えや繰り上げ返済したほうがいいですか?
現在変動金利型の銀行ローンを返済しています。変動金利型は金利が上がると未払い利息が発生するなど、ちょっと不安になってきました。しかも、いまは共働きなのですが、妻に子どもができたため、1年間の休業に入ることになり、収入が減ってしまいます。ふたりで年収680万円ですが、私だけになると400万円ほど。妻には育児休業手当がでますが、月5万5000円。返済が厳しくなりそうなので、繰り上げ返済して返済額を減らしたほうがいいでしょうか。現在の預金は200万円程度です。
あるいは変動金利型から固定金利型に借り換えたほうがいいでしょうか。適切な対処方法を教えてください。


・瀬戸さんのマイホーム計画のポイント
  • 住宅ローンは当初3800万円。すべて変動金利型ローンなので金利上昇が怖い
  • 現在は月額12万円強の返済(ボーナス返済ナシ)で問題ないが、妻の産休時が不安
  • 金利上昇リスクと妻の産休時の不安の二つを解消できないか
■アドバイス
繰り上げ返済しても効果はさほど期待できません。ここはじっと我慢で生活を切り詰めましょう。

結論からいってしまうと、瀬戸さんの場合には繰り上げ返済も借り換えもさほど効果は期待できません。奥さんの収入が一時的に大幅に減少するのに備えて、それまでにシッカリと預金を増やしながら、生活の節約を徹底するのが一番現実的な対応策といえるでしょう。なぜなのか、具体的に検証してみましょう。

まず貯蓄のうち100万円を繰り上げ返済して、毎月の返済額を減らす方法を考えてみましょう。
マイホームを買ってから3年が経過した瀬戸さんのいまのローン残高は約3571万円。100万円を「返済額圧縮型」で繰り上げ返済すると、毎月の返済額は12万3722円になります。毎月の負担が3575円減ることになります。正直いって年収が200万円以上減ってしまうのに比べると焼け石に水といわざるを得ません。第一、貯蓄200万円のなかから100万円を繰り上げ返済に充ててしまうのには不安が残ります。こういう厳しい時代ですから、万一収入が途絶えても半年から1年は生活できるだけの蓄えは残しておくべきでしょう。それに出産費用の準備も欠かせません。さまざまな意味で現在の段階での繰り上げ返済はお勧めできないのです。

次に金利上昇リスクへの不安ですが、たしかに変動金利型は金利が上がると6年目には返済額が増えます。金利上昇幅が大きいと、返済額の増額だけではカバー仕切れず利息が重なっていき、「未払い利息」が発生するリスクがあります。優遇金利を利用して2.075%の金利で借りている瀬戸さんの場合にも、金利が4%、5%に上がってしまうと、そのリスクがでてきます。しかし、現実的に現在の経済状況を考えたとき金利上昇リスクがどこまであるのでしょうか。エコノミストの見解をみても、ほとんどの人が「ここ2,3年は大幅な金利上昇は考えにくい」としています。私自身もそう思います。ですから、固定金利型の借り換えもそう急ぐ必要はないと思います。もう少し経済、金利情勢を見極めてからの動きでいいのではないでしょうか。(注:2002年10月時点)

仮に固定金利型に借り換えたとしても、負担は重くなるばかりです。最近では各種の優遇金利を適用する銀行が増えていますが、それでも10年固定金利型になると金利は2.80%程度。毎月の返済額は14万円台になってしまいます。通常の金利では15万円台です。当面金利アップが考えにくい現状では、こちらもあまりお勧めできません。ただし、今後の金利動向に常に目を配っていただき、金利上昇傾向が明確になってきたときには、多少返済額が増えるにしても借り換えを実行するようにしてください。


・瀬戸さんの現在の住宅ローン

借入額 金利 返済期間 毎月返済額 現在の残高
 3800万円 2.075%  35年 12万7347円 3571万2510円

・返済額圧縮型で100万円繰り上げ返済する

借入額 金利 返済期間 毎月返済額
 3471万円 2.075% 32年 12万3772円

・10年固定に借り換える(1)……優遇金利がない場合

借入額 金利 返済期間 毎月返済額
 3571万円 3.40% 32年 15万2700円

・10年固定に借り換える(2)………優遇金利がある場合

借入額 金利 返済期間 毎月返済額
 3571万円 2.85% 32年 14万1861円




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