家計診断Q&A

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住宅資金・返済
山下さん顔写真 FP:山下和之

長らくマイホーム関連の不動産会社、金融機関、そして実際にマイホームを買われた一般の方々など、多方面の取材に携わってきた経験を生かして本音でお答えします。効率的なマイホームの頭金づくりから、ローン破綻に陥らないローンの組み方、少しでもトクする返済方法まで何でもご質問ください。

■ご相談者
相談者(仮名)
鹿野 智美さん
34歳。会社員の夫(31歳)、4歳の娘さんの3人家族。ご本人は専業主婦で、ご主人の年収は約800万円。
建築条件付き一戸建てを購入予定。ローンは金利が低いメーカーか、社内融資か迷っています。
4500万円の建築条件付き一戸建てを、頭金1000万円で買う予定です。ローンは3500万円ですが、主人の会社の社内融資(3年の固定金利型で年利1.278%)を使うべきか、一戸建てのメーカーであるトヨタのトヨタホームローン(2年の固定金利型で1.15%、3年の固定金利型で1.25%)にすべきか迷っています。社内融資は少し金利が高いのですが、将来3%を超えたときには補助がありますし、トヨタのローンには保証料、団体信用生命保険料、事務手数料が不用などのメリットがあります。昨年は主人の年収が800万円を超えているため、公庫融資はあまり利用のメリットがないとか。どうするのがいいでしょうか。

 矢坂さんの希望のポイント
  • 比較的年収が高いので公庫融資のメリットは小さい
  • リスクをヘッジできる社内融資の魅力も捨てがたい
  • トヨタの金利の低さ、諸経費がかからないのも魅力
■アドバイス
将来のリスクを自分で負う覚悟があるかどうかで選択するローンの組み方が変わります

今後3年間だけを考えればトヨタのローン

社内融資とトヨタのローンを、諸経費と毎月返済を合わせた総負担で比較すると、いうまでもなくトヨタのローンに軍配が上がります。下にあるように、3500万円の借り入れ、ボーナス返済しないときの元利均等返済で試算すると、3年ものの固定金利型を利用した場合で、固定期間である3年間の総負担には8万円ほどの差がつきます。それに、社内融資を利用すると、大げさにいえばご主人の職業選択の自由を奪うという側面もあります。通常、社内融資を利用していると、退職するときには残債の一括返済を求められます。転職したい、独立したいといったときに足かせになる可能性があります。

ただ、比較的特約期間の短い固定金利型を使うと、将来の金利上昇時のリスクが無視できない問題になります。たとえば、トヨタのローンでも3年後の金利が3%まで上昇すると、毎月の返済額は当初の11万6638円から14万4495円になります。社内融資でも11万7478円から14万4495円になりますが、3%以上になったときには会社から補助があるそうですから、金利が大幅に上昇したときには、社内融資を選択しておいたほうがよかったということになりかねません。

リスクを分散するために公庫利用も

現在の経済情勢をみていると、3年ほどで大幅に金利が上昇するほど日本の景気がよくなるとは考えにくいのですが、それでも可能性としてないとはいえません。その点を考慮すると、10年間は金利が変わらない住宅金融公庫の融資も捨てがたいものになります。今回金利が引き下げられて基準金利は2.3%になりました。鹿野さんの場合、年収が800万円を超えているので、購入価格の50%までの融資が限度になるので、たしかに公庫融資利用のメリットは小さくなりましたが、それも考え方しだいです。たしかに全額公庫融資でまかなうことはできませんが、トヨタのローンと公庫融資を半額ずつ利用することは可能です。その場合、当初3年間の返済額は12万0530円に増えますが、4年目から10年目まではトヨタのローンか3%に上がっても、毎月13万9587円ですみます。いわば、トヨタの金利の低さ、公庫の安心感を折衷した資金計画案ということができます。

どのローンを利用するか。最終的にはご本人の考え方しだいだと思います。この先当分金利は上がらないと考えるなら、トヨタのローンでしょう。ご主人の転職・独立の可能性はないので、低い金利のメリットを享受しながら、金利上昇時のリスクもある程度ヘッジしておきたいと考えるなら、社内融資の選択になるでしょう。また長い目での安心感を重視するなら、公庫融資とトヨタのローンの併用を考えるのも一つの方法です。なお、社内融資の規定にもよりますが社内融資と公庫融資は併用できない場合もあるので注意しておいてください。

共通条件:借入額3500万円、30年の元利均等返済(ボーナス返済なし)

● 社内融資を利用した場合の負担額
 毎月返済額11万7478円(金利1.279%+団体信用生命保険料0.023%)
 事務手数料5万2500円
 3年間の総負担額428万1708円

● トヨタホームローンを利用した場合の負担額
  毎月返済額11万6638円(金利1.25%)
  事務手数料無料
  3年間の総負担額419万8968円

● 3年後の金利が3%になった場合の毎月返済額
  社内融資14万4593円
  トヨタホームローン14万4495円

● 公庫とトヨタホームローンを折半にすると
  当初3年間12万0530円
  3年後にトヨタホームローンが3%になったときの4年目〜10年目13万9587円
  (公庫融資は団体信用生命保険料、保証料が別途かかる)



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